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Economía & Negocios 18 Julio 2008
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INMOBILIARIA
Las normas que rigen la vida en condominios
TRIBUNALES ESPECÍFICOS PARA CONFLICTOS ENTRE VECINOS
  • Las áreas comunes de los edificios de apartamentos son administradas por los mismos vecinos constituidos para tales fines.
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Juan Cruz
La vida en condominos ofrece diversas ventajas en cuento a la ubicación en la ciudad, la tranquilidad, el área de recreación común y sobre todo la seguridad que ofrece un apartamento en un área cerrada y vigilada.

Sin embargo, este modo de vida tiene sus complicaciones cuando se presentan situaciones de vecinos indeseables o problemáticos, personas que no cumplen con las reglamentaciones internas del condominio o que se atrasan en los pagos de las cuotas correspondientes. Son parte de las situaciones que se presentan cuando se convive en este tipo de edificación.

Por esa razón es necesario conocer de las legislaciones que se relacionan con el régimen de condominios en República Dominicana. Las normativas vigentes no sólo sirven para organizarse cuando se constituye un condominio nuevo, sino también para ubicar los procedimientos y escenarios donde deben dirimirse las diferencias y conflictos que en ocasiones afectan la convivencia.

De conformidad con las disposiciones combinadas de las leyes 5038, del 21 de noviembre de 1958, y la 108-05 sobre Registro Inmobiliario, el régimen de condominio “es el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, las que a su vez son copropietarias indivisas sobre las partes comunes”.

La Ley 108-05 dispone que el terreno es esencialmente común y proindiviso de todos los condómines. Los sectores o áreas comunes son inseparables de la propiedad exclusiva y no pueden ser transferidos ni gravados independientemente. La transferencia de la propiedad incluye, aunque no lo contemple el contrato, el derecho sobre las partes comunes que le corresponde.

Otras disposiciones indican que las construcciones en proceso pueden ser sometidas al régimen de condominio. Sin embargo, a los fines de financiamiento, el propietario y la entidad bancaria podrán inscribir con el registro de la hipoteca correspondiente su decisión de someter el inmueble al régimen de condominio una vez que la construcción esté terminada y se hayan cumplido los requisitos y formalidades establecidos por la ley.

No se puede construir condominios sobre inmuebles o unidades ya incorporados a este régimen. Los diferentes pisos de una edificación ubicada en terrenos registrados no pueden pertenecer a distintos propietarios si no están afectados al régimen de condominio.

Para cada condómine se emitirá un certificado de título que identifique la unidad exclusiva, la participación sobre las partes comunes y el terreno, y el número de votos que corresponde a cada titular en las asambleas de condómines.

Sobre el terreno, se emite un certificado de título a nombre del consorcio de propietarios, sobre el que se aplica un bloqueo registral en el Registro Complementario del Certificado de Título.

El Tribunal de Jurisdicción Original es el competente para conocer de todos los asuntos que se susciten en virtud de la Ley de Condominos relacionados con los derechos, cargas y gravámenes registrados, salvo excepciones previstas en esta ley. Los diferendos sobre los condominios son de la competencia de los tribunales de jurisdicción inmobiliaria, incluyendo las violaciones de la Ley 50-38 sobre Condominios.

Procedimientos
Para constituir un inmueble al régimen de condominio se deben llenar dos procedimientos: la presentación de plano de división de condominios por ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales y la constitución del condominio ante el registrador de títulos correspondiente. El condominio es a la vez una propiedad individual y común, debido a que es la propiedad exclusiva sobre la unidad funcional o apartamento, donde el titular del derecho ejerce los más plenos atributos de propiedad.

El Régimen de Condominio es el marco normativo en el cual se regulan los derechos sobre los distintos elementos funcionales susceptibles de aprovechamiento independiente, así como las distintas relaciones jurídicas que recaen sobre los elementos comunes.

Por esta razón el derecho del propietario es un derecho doble, privativo sobre el departamento y un derecho de copropiedad con indivisión forzosa sobre las partes comunes, siendo los instrumentos jurídicos aplicables para su constitución y aplicación: el Reglamento General de Registro de Títulos, la Ley de Condominios 5038 y la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario.

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